土地市場(chǎng)冰火兩重天

財(cái)政部今天公布了8月份的數(shù)據(jù),，1-8月份土地出讓收入比去年同期已經(jīng)減少了超過一萬億,，下降38.4%,。土地市場(chǎng)的這種快速跌落正在成為今年的新常態(tài),，即使8月份的房地產(chǎn)銷售已明顯回暖,，但能拉動(dòng)的土地市場(chǎng)也僅僅限于少數(shù)一二線城市,。

土地出讓收入一直是地方全口徑收入的重要組成部分,，也是地方國(guó)企資本運(yùn)作的重要工具。而今,，土地市場(chǎng)的大規(guī)模遇冷可能會(huì)對(duì)地方財(cái)政穩(wěn)增長(zhǎng)措施帶來一定影響,。

導(dǎo)讀

盡管供應(yīng)減少了,，但從成交情況來看，大量土地還是出現(xiàn)了流拍,。全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1531宗,，環(huán)比減少30%，同比減少 36%,；成交面積 5389 萬平方米,，環(huán)比減少 29%,，同比減少 40%,。成交環(huán)比、同比減少的幅度,，均大大超過了供應(yīng)環(huán)比,、同比減少的幅度。

一面是北京五環(huán)外拍出樓面地價(jià)5萬的“地王”,，一面是許多二三線城市土地流拍,，供需失衡。

這正是當(dāng)下房屋銷售市場(chǎng)的折射,。9月15日財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示,，8月份房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)28.1%，主要是受房地產(chǎn)銷售回暖帶動(dòng),。但銷售回暖并沒有帶動(dòng)土地收入同步增長(zhǎng),，相反土地市場(chǎng)仍保持高速回落的態(tài)勢(shì)，1-8月,，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降38.4%,。

地價(jià)、房?jī)r(jià)無疑具有相互的傳導(dǎo)效應(yīng),，土地市場(chǎng)的火爆僅限于北上廣深這樣的少數(shù)城市,，大多數(shù)的二三線、三四線城市樓市依舊冷清尷尬,。

一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)率先回暖成為了開發(fā)商對(duì)于該等區(qū)域的“安全性”確證,，導(dǎo)致他們集中跑到一線城市哄搶土地，而這反過來又加劇了三四線的去庫存困境,。

開發(fā)商們的心里也充滿了矛盾,，不能去過剩的三四線，只能搶一二線尤其是一線土地,，8月份房地產(chǎn)投資增速再次創(chuàng)下新低,；但這種過度的哄搶，已經(jīng)將一線土地價(jià)格推至天價(jià),，未來經(jīng)營(yíng)堪憂,。

北京：五環(huán)外的地王

8月31日到9月9日,，10天內(nèi)，北京出現(xiàn)了連續(xù)4宗樓面價(jià)超過5萬的地王,。

這四幅地塊分別位于石榴莊,、東壩以及孫河，除了石榴莊位于四環(huán)外,，其他三幅都是在北京五環(huán)外,，在兩三年前，都是入不了開發(fā)商的眼,。

然而,，在2015年房企扎堆一線、激烈競(jìng)爭(zhēng)之下,，這些地塊也成了香餑餑,，地價(jià)翻倍增長(zhǎng)。而賣出這些土地,，讓北京市今年的土地出讓金一舉突破了1000億,，達(dá)到了1012.83億。

不僅是北京,。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至9月13日,，一二線城市在金九銀十初期，出現(xiàn)了地王頻出的現(xiàn)象,。9月一線城市成交7宗住宅土 地,，平均溢價(jià)率超過34.53%。平均樓面價(jià)達(dá)到了1.73萬的年內(nèi)最高點(diǎn),，二線城市也已經(jīng)成交了72宗土地,，平均溢價(jià)率高達(dá)47%。平均樓面價(jià)也達(dá)到了 3715元每平米,，均為年內(nèi)最高點(diǎn),，也創(chuàng)造了最近幾年的最高紀(jì)錄。

從房企動(dòng)向來看,，2015年,，前十大標(biāo)桿房企拿地全面回歸一二線，標(biāo)桿房企一線城市已經(jīng)購入土地面積684萬平米,，二線城市購入土地 2959萬平米,。這兩大指標(biāo)均處于歷史最高紀(jì)錄。年內(nèi),，標(biāo)桿房企在一線城市拿地占比高達(dá)12.4%,，而在一二線城市合計(jì)高達(dá)65.9%，基本已經(jīng)放棄三四 線市場(chǎng),。

進(jìn)入9月,，標(biāo)桿房企在一線搶地更加明顯,。截至15日，標(biāo)桿房企一線搶地已達(dá)130.22億,，其中北京一地已過百億,。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年以來,，總價(jià)地王和單價(jià)地王均位于一線城市,。全國(guó)土地成交總價(jià)最高為廣州海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊，總價(jià)為88.9億元,；樓面單價(jià)最高的為深圳福田區(qū)深南香蜜立交西北側(cè)地塊,，樓面單價(jià)為7.77萬元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，一線城市最被標(biāo)桿房企看好,，雖然地價(jià)不低,，但市場(chǎng)成交的熱度高,，能夠維持一定的去化，而且一線城市房企庫存,、土地部分消耗比較嚴(yán)重,，房企自然積極補(bǔ)充一二線城市的土地，相對(duì)而言,，對(duì)三四線城市的拿地積極性不是那么高,。

二三線土地頻現(xiàn)流拍

與一線城市土地市場(chǎng)的火爆形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，很多的二三線,、三四線城市土地出現(xiàn)了流拍,，整體冷清。

中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,，從供應(yīng)情況看,，8月份全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2610宗，環(huán)比減少5%,，同比減少3%,；推出土地面積8975萬平方米，環(huán)比減少1%,，同比減少17%,。

盡管供應(yīng)減少了，但從成交情況來看,，大量土地還是出現(xiàn)了流拍,。全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1531宗，環(huán)比減少30%,，同比減少36%,；成交面積5389萬平方米,，環(huán)比減少29%，同比減少40%,。成交環(huán)比,、同比減少的幅度，均大大超過了供應(yīng)環(huán)比,、同比減少的幅度,。

在CRIC監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性土地中，7月土地市場(chǎng)成交面積3190萬平方米,，環(huán)比下降8%,，成交總價(jià)914億元，較6月下降 32%,；8月成交繼續(xù)大幅回落,，成交建筑面積2884萬平方米，同比下滑55.1%,。成交總價(jià)710億元,，較7月下降35%；7,、8月出讓的土地中,，一線 城市成交金額占27%，二線城市占57%,，三四線城市僅占16%,。

對(duì)于上述現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士分析,，目前一線城市供應(yīng)用地相對(duì)減少且供應(yīng)的土地多位于市郊,，二三線城市雖然供應(yīng)用地較多，但對(duì)開發(fā)商難以產(chǎn)生足夠的吸引力,，所以土地流拍的現(xiàn)象便時(shí)常發(fā)生,。

這300個(gè)城市絕大部分是二三線城市。而從典型的十大城市來看,，也分化嚴(yán)重,。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，8月重慶宅地供應(yīng)量繼續(xù)下滑,，環(huán)比減少38%,，成交的12宗宅地全部底價(jià)出讓，平均溢價(jià)率為0,，底價(jià)成交低迷之勢(shì)一時(shí)難以轉(zhuǎn)變,。

成都宅地供求量已連續(xù)4個(gè)月下滑，8月供地量環(huán)比再降62%，為年內(nèi)單月最低值,；成交量方面環(huán)比下滑93%,，本月僅成交1宗宅地，天府新區(qū)華府板塊3宗地和成華區(qū)1宗宅地均遭遇流拍,。

南昌住宅用地供求量由上月觸頂后大幅回落,，環(huán)比降幅均超七成，重回之前的低位水平,。8月成交地塊以工業(yè)用地及南昌縣地塊為主,，主城區(qū)表現(xiàn)較萎靡。

不過,，CRIC數(shù)據(jù)亦顯示,，在市場(chǎng)低迷的情況下，部分二線城市如杭州,、武漢,、南京、廈門等卻受到房企熱捧,。房企如碧桂園,、中鐵、華潤(rùn),、中水 電等實(shí)力企業(yè)的高價(jià)買地,，促使這些城市宅地推出與成交樓面均價(jià)有所回升,。相比之下,，三四線城市則“壓力山大”，僅有少量經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市如佛山,、南通等 出現(xiàn)高溢價(jià)成交的情況,。

開發(fā)商心態(tài)復(fù)雜

8月尤其是9月，大型房企拿地投資的積極性增加,，但不同房企之間分歧加大,，反映了開發(fā)商群體的矛盾心理。

一些原本投資相對(duì)保守的房企近期開始發(fā)力,，如龍湖7月在土地市場(chǎng)投入總資金達(dá)62.75億元,，9月份更在北京拿下一幅地王。

但對(duì)龍湖來說,，在一線城市的搶地已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的地價(jià)-房?jī)r(jià)的成本測(cè)算體系,，在孫河高價(jià)拿地，某種程度上是因?yàn)辇埡饲霸谶@里已有布局,，此次拿地可以形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng),，平衡成本和風(fēng)險(xiǎn)。

今年在一二線搶下5幅高價(jià)地的華潤(rùn),，費(fèi)用超過400億,，華潤(rùn)對(duì)其拿地的心態(tài)剖析,，也反映了公司的無奈。華潤(rùn)置地稱,，針對(duì)局部城市土地競(jìng)拍市 場(chǎng)可能過熱的預(yù)判,，并已放棄參與競(jìng)買北京孫河、東壩,、石榴莊等高總價(jià)地塊,。上半年在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，是公司在穩(wěn)健執(zhí)行投資策略之時(shí)與部分重點(diǎn)城市供地節(jié)奏 偶合的結(jié)果,。

一,、二線地王的爭(zhēng)搶者，也發(fā)生了變化,。以往出現(xiàn)在一二線地王爭(zhēng)奪中的融創(chuàng),、泰禾、萬科,、恒大等已經(jīng)不見蹤影,，取而代之的更多是央企、地方國(guó)企,。

以9月9日的孫河地塊為例,，參與孫河拿地的共有12家企業(yè)或聯(lián)合體，其中央企或央企聯(lián)合體有5家：方興,、保利（龍湖,、首開、平安聯(lián)合體）,、 中糧,、葛洲壩、中鐵建,；還有一家遠(yuǎn)洋地產(chǎn),，其大股東為險(xiǎn)資中國(guó)人壽；3家為北京市（區(qū)）國(guó)資背景的企業(yè),，分別為金融街,、天恒、金隅大成,；中小民營(yíng)企業(yè)只有 中駿置業(yè)和懋源,，此外還有一家上市房企金地。

從今年北京土地市場(chǎng)成交結(jié)果來看,，今年主要的拿地大戶特別是優(yōu)質(zhì)地塊拿地大戶也是保利,、華潤(rùn)、方興、中鐵建這樣的央企,，以及首開,、城建、天恒這樣具有國(guó)資背景的房企,。

還有一個(gè)趨勢(shì)是,，為了分散風(fēng)險(xiǎn)，即使是央企或國(guó)企,，大多數(shù)仍為聯(lián)合拿地,，如陽光城平安在上海，保利首開,、中鐵建方興在北京,，合作成了房企獲取“地王”的主要方式。

“京城土地價(jià)格的上揚(yáng),，后期高房?jī)r(jià)的支撐乏力,，利潤(rùn)空間壓縮使得不少房企被迫調(diào)整拿地策略，甚至運(yùn)營(yíng)策略,?！北本┮晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到,，萬科,、恒大、融創(chuàng)們,，正在通過盤活存量市場(chǎng),、兼并收購、強(qiáng)強(qiáng)合作等來獲得新的土地資源,。

萬科與萬達(dá)的合作,，據(jù)萬科高級(jí)副總裁譚華杰透露，雙方的合作正在緊鑼密鼓進(jìn)行中,，預(yù)計(jì)今年能達(dá)成至少一個(gè)重大合作項(xiàng)目，而雙方的合作規(guī)模將超過千億,。

恒大地產(chǎn)目前帳上現(xiàn)金充足,，恒大董事局主席許家印表示，后續(xù)要通過并購來擴(kuò)充土地儲(chǔ)備,。

而融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌則公開表示北京地價(jià)已經(jīng)太高,，其近期重點(diǎn)也是在成都、武漢,、南京等二線城市拓展,。

文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)